Immobilier à Fontenay le Comte : Arthur Immo

Nos fiches pratiques

Nos fiches pratiques

Que se passe-t-il s’il y a une erreur de surface lors de la vente d’un lot de copropriété ?

Les droits de l'acquéreur

Les obligations tenant aux mesures de la surface habitable

Quand on pense aux obligations liées à la mesure de la surface habitable, on pense très souvent à la célèbre loi Carrez (Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété). Cette dernière ne s’applique que pour les lots en copropriété, appartement et maison. Elle ne s’applique cependant pas aux maisons individuelles, aux logements vendus sur plan, puisque dans le cadre d’un contrat de vente en état futur d'achèvement (Vefa), le promoteur est déjà tenu d’indiquer la surface dans les actes en raison d’une autre législation. Elle ne s’applique pas également aux caves, garages et emplacements de stationnement, ni aux lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8 m².

Attention, la loi Carrez n’exige pas que le métrage soit réalisé par un professionnel. Le précédent propriétaire peut donc avoir procédé lui-même aux prises de mesure, ce qui peut être source d’erreur, de fraude ou d’une mauvaise application de la loi Carrez dans la détermination de la superficie habitable. En effet, la superficie en loi Carrez correspond à des normes très précises. Doivent ainsi être prises en compte que les surfaces privatives d’une hauteur minimale sous plafond de 1,80 mètre. Afin d’éviter tout contentieux relatif à la superficie habitable, il vous est donc conseillé, avant tout achat, de bien faire mesurer le bien par un professionnel (géomètre-expert, architecte, diagnostiqueur immobilier).

Est-il possible de demander la nullité de la vente ?

D’après la loi Carrez, le compromis de vente, la promesse unilatérale de vente ou d'achat, ainsi que tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot.

En cas d’absence de la mention de la superficie, vous pourrez intenter une action en nullité devant le juge pour faire annuler la vente au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Attention donc au délai ! Il est recommandé de se rapprocher d’un avocat ou de son assurrance, dès la naissance du litige pour ne pas risquer le rejet de votre demande et le dépassement des délais !

La signature de l’acte authentique devant le notaire fait perdre le bénéfice de nullité de la promesse de vente prévue par cette disposition, même si une action contentieuse est introduite avant la signature de l’acte authentique. Ne signez donc pas l’acte en l’absence de mention de la surface habitable !

Cependant si l’acte authentique a été signé, tout n’est pas perdu ! Il est possible de passer par le droit général des contrats pour obtenir la nullité. L’assistance d’un conseil ou d’un expert vous sera alors indispensable pour rédiger les actes de cette matière hautement technique. Le conseil essaiera, pour provoquer la nullité de la vente, d’invoquer le vice de votre consentement. Il pourra plaider l’erreur de votre part qui est une cause de nullité du contrat quand elle porte sur une qualité substantielle du bien.

Si le propriétaire précédent a, par des manœuvres frauduleuses et/ou des déclarations mensongères, tenté de vous tromper, le conseil juridique pourra soulever le dol du contrat et obtenir l’annulation de la vente devant le juge.

Comment demander une réduction du prix de vente ?

Si toutefois, vous ne souhaitez pas annuler la vente parce que vous êtes dans l’appartement de vos rêves et que vous souhaitez tout de même vous faire indemnisé, à défaut d'accord amiable avec le vendeur sur une éventuelle diminution du prix, la loi Carrez a prévu une action en diminution du prix qui vous permet de faire supporter une diminution du prix proportionnelle à la mesure réelle de la superficie du logement si la surface vendue est inférieure de plus de 1/20e à celle exprimée dans l’acte.

En d’autres termes, l’erreur sur la surface doit être supérieure à 5% de celle exprimée dans l’acte authentique pour que cette action vous soit ouverte. Attention encore au délai ! Pour cette action en diminution, le délai est d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.